住宅ローン

住宅ローン

住宅ローンの利用

住宅ローンの手続きの大まかな流れは以下のようになります。

1.ローンの申込

 住宅ローンの概要(例

 (りそな銀行の場合、各金融機関で異なります。)

 お申込みにあたって以下のような書類が必要になります。

 事前審査・正式申込に必要な書類(例)(りそな銀行の場合、各金融機関でことなります。)

(通常「住宅ローン借入申込書」と「保証委託申込書(※1)〔保証料がかかります〕」が兼用になっています。)

 ●元利均等返済と元金均等返済の違い?

 ●変動金利と固定金利?

 優遇金利とは?

 

 また最長35年の長期固定金利住宅ローンの「フラット35」をご利用できる場合もあります。

(フラット35の仕組み〔一部金融機関ではフラット35を取り扱っておりません。〕)

(ただし現在は銀行等でも超長期固定の住宅ローンもあります。フラット35は保証料・繰上返済手数料は不要ですが、団体信用保険は別途加入となっています。またフラット35の申込後、住宅支援機構が貸出承認するまで一定の期間がかかり、「つなぎ融資」が必要な場合もあります。)

 

 なお一般的に不動産売買においては、事前審査が通るなど融資が確実と思われる時には、ローン特約を付けて「不動産売買契約」を締結します。

(売買契約書等の書類がないと正式な「融資承認」がでません。)

(事前審査が通っても、融資が必ず受けられるとは限りません。)

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 2.金融機関ならびに金融機関所定の保証会社の審査

 審査にあたり、金融機関・保証会社から、書類の内容についてお問い合わせがあったり、追加書類の提出を求められたりする場合があります。

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 3.ローン契約

 通常、金融機関(融資会社)の窓口でお手続きをします。一般的に、融資申込者は金融機関(融資会社)と「金銭消費貸借契約」(住宅ローン)を、また保証会社と「保証委託契約(※1)」をそれぞれ締結します。            

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 4.抵当権の設定

融資申込者は融資会社または保証会社との間に「抵当権設定契約」を結びます。融資会社または保証会社に対して、融資対象物件(土地と建物)への抵当権を設定登記します(残金決済日に通常設定します)。              

5.融資

 通常、不動産売買契約においては、「残金支払い」、「所有権移転登記」、「抵当権設定登記」(該当物件に売主側の抵当権が付いていれば、抵当権抹消登記)を同日に行います。「残金決済日」と言われています。通常、司法書士が登記関係書類を関係者から預かり確認してOKならば、融資の実行、売主が着金確認を行い完了します。(金融機関によりますが、融資実行・売主の金融機関への着金確認に時間がかかる場合があります。(1時間くらいかかった場合もあります。)

 また一般的に、建物の場合には鍵の授受を行ない、物件を引渡します。土地の場合には現地で境界(境界杭の)確認などを行います。業者はもちろん事前に確認していますが、売主・買主立会いの基に行います(売買契約書で売主は買主に境界を明示することになっています)。確定測量図などがある場合には、当事者の了解があれば行わないこともあります。

 

※1.保証委託契約…住宅ローンは高額であり、長期間にわたるので、その資金を融資する金融機関は返済を確実にする方法の一つとして、借主と保証会社との間に「保証委託契約」を結ばせます。保証委託契約は、借主が住宅ローンを支払えなくなったり、支払いが滞ったりした場合に、保証会社が融資先にローン残代金を支払うという内容の借主と保証会社の間の契約です。なお金融機関(融資会社)と保証会社は「保証契約」を締結します。ローン不払いの場合は保証会社が立替えて金融機関に支払い、保証会社は借主に求償請求します。そのため求償権の担保として保証会社が抵当権者になります。

 保証会社の多くは融資会社と資金的にも人的にも密接な関連がありますので、融資会社が保証会社を指定します。