変動金利と固定金利

変動金利と固定金利

 住宅ローンの金利は、全期間固定型固定期間選択型変動金利型の3タイプに分けられます。

 

1.全期間固定型

 借り入れたときの金利がローン返済終了まで変わらず、毎月返済額もずっと同じ金額になります。

将来にわたって金利が決まるため、資金計画が立てやすいというメリットがありますが、反対に設定される金利は、下記の2つに比べて最も高くなります。

 フラット35の他、金融機関によっては超長期の固定金利タイプもあります。

 

2.固定期間選択型

 変動金利型がベースで一定期間を固定金利にできるというものです。固定期間は2年、3年、5年、10年などから選択できます(金融機関によって異なります)。

 金融機関にもよりますが、当初変動金利を選択した場合でも、固定金利に変更することができます(その固定金利の選択期間が終了した後、また固定金利か変動金利を選択できます)。

 そうなると、変動金利で借りていても、金利が上がりそうな時に固定金利に変更すればリスクがないようにも思われますが、こちらの固定期間は全期間固定型に比べると期間が短くなっていますし、急激な金利上昇局面では、なかなかタイミング良く切替えられない場合もあると思います。

 

3.変動金利型

 金利は半年ごとに見直されるが、毎月返済額は5年間変わらないのが一般的です。

 変動金利型の住宅ローンは、毎月返済額が5年間変わらず、その間に金利が変動した場合は、毎月返済額のうちの元本の返済に充てられる部分と利息の支払いの部分の比率が変わります。金利が上昇すると、利息の支払いが増えてしまい、元本の返済がなかなか進まない状態になります。

 6年目に毎月返済額が見直されますが、元の返済額の1.25倍を上限とする金融機関が多くなっています。そのため返済額が急にアップすることはありませんが、金利が大きく上昇して、本来は1.25倍以上の毎月返済額が必要な場合、1.25倍を超えた部分は返済しきれませんので、「未払い利息」が生じることになります。