住宅ローンが返せない
マイホームを手に入れた段階では
順調に返済できると判断した、住宅ローンの返済額。
しかしながら、後に勤務先の倒産、病気、個人事業による売上減など
当初に予定していた、月々の返済が、できなくなってしまうことも、
珍しいことではありません。
返済が滞ると保証会社
（＝ローンを借りた金融機関の債権を引き継いだ会社）
から、返済の催告が来ます。
債務者は催告を受けてから6ヶ月程度の間に、返済をしないと、
今まで組んでいた、住宅ローンの全額を、
一度に返済することを迫られます。
（上記を、期限の利益の喪失といい、
従来は月額返済額のみであった返済について、
債権者が住宅ローンを組んでいる債務者が、以後の返済が難しいと判断され
一度に全額返済を求めることです）
現状で月々の返済すら困難な状態で、
一度に数千万程度の返済ができるなんて、現実的ではありません。
もう、自己破産しかない？
それとも、債権者任せで
ご自宅を競売にかけられるかのいずれかを
選ぶしか、道はないのでしょうか？
いえ、そうではありません。
以下の方策で、自己破産やご自宅の競売を、
回避することも可能です。
自己破産や、ご自宅の競売を避けるには
以下の対策が考えられます。
イワイックスとして最も得意とすることは、
④イワイックスが不動産を買い取ること
⑤任意売却（後ほどご説明いたします）へと導くこと
⑥個人再生（後ほどご説明いたします）
⑧リースバック イワイックスが不動産を買取り、
お客様から賃料をいただくこと
それは、行政書士法人が母体であるイワイックスの
法務と不動産業（特に買取や任意売却）のコラボレーションで
スピーディーで安心な対応をし、お客様の生活を
守ることが可能だからです。
しかしながら、上に挙げた以外にも、
お客様の生活を守る、他の方法もございます。
金融機関等とのつながりが深いイワイックスであれば、
お客様の現状とご希望を把握したうえで、
お客様に寄り添い、ベストな方法をご提案いたします。
≪ご自身の生活を守るための施策について≫
① 銀行に条件変更の相談をする
② 保険適用の有無を確認する
③ 借り換えを検討する
④ 通常の不動産と同様の売却する
⑤ 任意売却をする
⑥ 個人再生を利用する
⑦ リバースモーゲージを利用する
⑧ リースバックを利用する
順番に見ていきましょう。
①の場合は、ローンを借りている金融機関に、事情を話して、
返済の月額を減らしてもらい、返済期間を延ばしてもらう方法です。
金融機関とスムーズに合意できれば良いのですが、
そもそもの返済不能状態が改善する目途が立たなければ、
返済が滞り、また同様のになります。
そうなると金融機関との信頼関係も悪化してしまうことが多く、
再度の、毎月の返済減額の交渉は、難航するケースが多いので、
再建の目途が立っていない方にはおすすめできません。
②の場合は、仮に病気を患ってしまい返済が困難になった場合です。
住宅ローンを組む時に、三大疾病の保険の特約を付けている場合。
該当する病気が特約されているものであれば、
返済を逃れることができますので、確認をおすすめします。
保険に該当しない場合には、従来の通りの返済が義務付けられます。
③別の金融機関に借り換える方法。
その場合には、借り換えの手数料等が発生します。
現状のローンより、金利の高い借り換えになるケースが多いので、
結果的に総支払額が増えてしまう可能性が高いです。
④通常の不動産と同様の売却をする。
住宅ローンの残高が少なく、自宅を売却した場合に
現在組んでいるローンが返せる物件であれば、通常売却も選択できます。
イワイックスでは、自社の買取と豊富なネットワークで
売却益にて住宅ローンの返済ができます。
また、仲介業者を通さないため、
仲介手数料の分、お客様のお手元に残る額が増えます。
他の割安な物件を購入したり、
優良な賃貸を借りて住むことも可能です。
⑤任意売却をする。
「任意売却」聞きなれないかたもいらっしゃるかと思います。
任意売却とは、競売以外の手法で債務を一括返済する売却方法です。
基本的には一般の売却と同じですが、任意売却は債権者の合意を得て
残った債務を減らしてもらいます。
それは、金融機関との交渉を行わなければならないため、
お客様の判断で自由に売却できる通常の売却とは異なります。
任意売却は、以下のようなケースで利用します。
・住宅ローン滞納後に一括返済を迫られたとき
・住宅ローン滞納前でもオーバーローンとなってしまうとき
住宅ローン返済の滞納で一括返済を求められた際、
債権者の合意を得ての任意売却の選択が可能です
また、住宅ローン滞納前でも
オーバーローンとなってしまうときは
任意売却することがあります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回ってしまうことを指します。
任意売却の場合でも、お客様のご自宅の売却後に
残った残債も返済しなければなりません。
残った残債も、貯金等で一括返済できない場合は任意売却の選択になるでしょう。
なぜなら、
任意売却は売却後に残った残債を、債権者と交渉して
圧縮するできる点がメリットがあるからです。
圧縮後の残債の返済方法も、金融機関と協議して決められますので、
残債も返済しやすくなります。
⑥個人再生を利用する
住宅ローン以外に借金がある人は、個人再生を利用する方法もあります。
住宅ローン特則付き個人再生とは、カードローンや自動車ローン等の
住宅ローン以外の債務を圧縮する債務整理の手法です。
個人再生では、再生計画が裁判所に認められると、
住宅ローン以外の債務が大幅に減額されます。
収入と借入額、借入期間等で、
個人再生ができないケースもあることは、ご承知おきください。
いずれにせよ、裁判所への申立てと、
専門家による金融機関との債務の交渉が必要になります。
一般の方が、個人再生に対応する場合においては、
専門家に相談しないで行うには、かなりハードルが高いと見受けられます。
なぜなら、
債務者への交渉や裁判所への申立て、再生のための手続きなど
法律に明るくない方がご、自身単体で動くのは難しい内容だからです。
イワイックスの母体は行政書士法人です。
個人再生手続きの関しても、多くの実績がございます。
その豊富な経験を活かし、お客様とご一緒に必要な手続きを行います。
お客様の生活を守るよう、
親身になったご対応をお約束いたしますので、
個人再生に関しても、イワイックスにご相談ください。
⑦リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージとは、持ち家（ご自宅）を担保として銀行などの
金融機関から融資を受けられる高齢者世帯向けの商品です。
≪リバースモーゲージの主な特徴≫
・不動産を担保としての融資のため、
融資可能額は物件の担保価値によって決まる（担保評価以上の融資は受けられない）
・不動産の担保融資のため、融資の受け方が物件の担保額を上限に、毎月一定額を受け取りにするか、一括受け取りにする等金融機関によって方法が選べるプランもある
・債務者が死亡時に、担保の持ち家を売却する必要があり、売却益で借入金を返済、金融機関は貸付金を回収する。
・毎月の返済がない場合やある場合も金利分だけでよく、
契約後も自宅に住み続けることができる。
・住宅ローンであれば、普通の抵当権が設定されますが、リバースモーゲージは担保の持ち家を売却するときに一括返済することが前提となっており、基本的に毎月の返済義務は必要ありません。
弊社はリバースモーゲージを積極的に取り組んでいる金融機関とのパイプがあります。他の方法と並行して、どの方法がご相談者にとってベストなのか、一緒に考えましょう。
⑧リースバック
不動産屋さんにご自宅を買取ってもらい、買取った（所有者となった）不動産屋さんへ賃料を支払い、賃貸して住み続けられる仕組みです。
買取ってもらった資金から住宅ローンを返済できますし、引っ越し代や生活環境の変化も伴わないでしょう。
しかしながら、支払い賃料は、住宅ローンの返済額よりも高めのケースが多く、
賃料を滞納した場合には、不動産屋さんに退去を命じられます。